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二次房改,供应翻倍!每555彩票网年4万套,深圳版共有产权房来了,房价腰

gecimao 发表于 2019-05-15 13:01 | 查看: | 回复:

2018年8月,深圳出台《关于深化住房制度改革加快多主体供给的意见》,号称深圳版房地产供给侧改革,外面也称之为“二次房改”。

在2018年的这份文件里,把深圳未来17年(2018-2035)的住房供应分成四个层面:公租房(占比20%)+安居房(占比20%)+人才房(占比20%)+商品房(占比40%)。

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这四类房子合计大概会有170万套,其中属于政策类住房的安居房及人才房合计占比达到40%,大概是68万套,16年供应周期,每年约4万套。

2019年4月29日,深圳市正式公布了《安居商品房办法》和《人才住房办法》的征求意见稿。在这个意见稿中,明确将以上两类商品房确定为“封闭流转的非完全产权房”,即为深圳版共有产权房。

【1】

深圳地少人多

多渠道建设政策房成为趋势

市场供应要翻倍

深圳是一个典型的地少人多的城市:全市面积仅有1990多平方公里,但常住人口却超过1000万,管理人口超过了2000万。

同为一线城市,上海面积6300多平方公里,北京是16800多平方公里,广州是7300多平方公里。深圳相当于北京八分之一,上海广州三分之一。

因此深圳每年商品住宅的供应量大概仅有4-5万套,而根据供应计划,深圳每年还要额外新增4万套的政策房和2万套的公租房,土地供应能力显然是要遭到质疑的:毕竟每年要新增供应10万套住宅,供应量基本翻倍。

因此在本次征求意见稿中,深圳明确提出了四大解决方案:

第一,盘活存量土地,允许机关、事业单位及国有企业等部门利用自有存量土地来建设政策房,相当于又回到了单位分房时代。

第二,工业、物流仓储等产业用地,在符合城市规划的前提下,可以用来建设政策房,相当于调整了土地性质。

第三,允许集体建设用地来建设政策房,这一点跟北京比较类似,北京目前也已经开始允许集体建设用地用来建设共有房,增加土地供应能力。

第四,公共配套集中地区,可以适当配建政策房,比如产业园区、公交车站等地方。

通过以上四大土地结构的调整,深圳的建设用地范围无疑被扩大了,土地供应能力的瓶颈被解决掉了。

【2】

必须户籍+社保才能租售政策房

深圳抢人又出新花招

深圳本次一共推出了三种政策房:公租房每年约2万套,人才房+安居房合计每年4万套,合计大概每年6万套。

但是这三种政策房,申请人都必须要有深圳户籍及社保年限,缺一不可:

公租房必须是深圳户籍+3年社保+名下无房,而且家庭收入不能超过财产限额,财产限额是市政府动态调整。

人才房的申购条件:深圳户口+10年社保+名下无房,555彩票网,买房价格为市场价格的60%。

安居房的申购条件:深圳户口+10年社保+名下无房,且满足政府的财产限额,买房价格为市场价格的50%。

以上三种政策房的配售前提条件都是必须要有深圳户籍及社保:这又变成了深圳抢人的新花招,落户社保即可有机会享受五折优惠购房呦。

【3】

政策房有望转完全产权房

做法比北京还狠

北京的共有产权房是不能转为完全产权房的:只能在满足共有产权房资格的购房人之间进行封闭流转。这就导致了北京共有产权房弃购率比较高,对商品房市场影响不大的关键因素。

但是深圳的政策房却有望转成挖完全产权房:只要你缴纳社保满15年或者年满60周岁且购房满10年,就可以在缴纳增值收益之后,转成完全产权房,两个条件只要满足一个就可以。

但是也规定了一定期限内的内部流转:

第一,签订买卖合同后的三年内,只能让政府原价回购。

第二,签订买卖合同的三年后,到没有拿到完全产权期间,可以卖给具有政策房资格的人,或者申请政府回购。

第三,签订买卖合同的三年后,如果拿到了完全产权,缴纳增值收益之后,即可变成商品房,进入自由买卖市场。

因此可见,深圳的政策房其实保留了三年后进入商品房流通市场的通道,从而会对商品房市场形成较大的影响。

综上所述,我们认为本次深圳的“二次房改”已经进入了实质性的落地阶段,未来市场供应量将会翻倍,政策房入市将会对未来深圳房价起到较大的抑制作用,从而对深圳楼市未来的投资空间形成压制。

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