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财经观察家 | 马光远555彩票网:取消公摊面积,不用讲什么道理!

gecimao 发表于 2019-05-17 06:01 | 查看: | 回复:

财经观察家 | 马光远555彩票网:取消公摊面积,不用讲什么道理!

  【核心观点】

  1、在楼市领域,中国老百姓(603883)非常可怜,开发商跟老百姓之间的博弈完全不公平。

  2、房地产市场化20多年以来,我们跟很多非常初级、非常简单、非常不公平的问题在做斗争,而且斗争非常难,预售到现在还没有取消

  3、房地产里边有很多腐败,其中一个腐败就是测量。比如说北京的房子一平米10万以上,给你少一平米,你根本是不知道的。

  4、99%的国家和地区房子都是按正常面积销售,很少公摊

  5、公摊面积我们学的是香港,香港房地产领域那些好东西我们基本都没学,学来的都是特别不好的,比方土地招牌挂、预售。

  6、公摊面积取消天经地义,根本不用去讲什么道理,也不用去讲技术难度,更不用担心会出现各种各样的问题。

  7、房子耗费了几代人的财产,如果还在缺斤短两上再去坑害老百姓,这个市场本身就显得太低端了。

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  欢迎大家收看《财经观察家》,我是马光远。我们今天关注的话题是:公摊面积的取消问题。

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  新闻背景

  近日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,其中第10项《住宅项目规范(征求意见稿)》中,第2.4.6条写道:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

  我国住房销售自实行公摊面积制度以来,一些开发商把公摊面积变成了“摇钱树”,买100平米的房子实际只有70平米使用面积,甚至造成公摊面积越来越大。据中国之声报道,哈尔滨市棚改安置小区东直家园,一套建筑面积为108平方米的回迁房,使用面积只有54平方米,公摊面积的比率高达50%。

  2014年时,山东高密楼盘“贵宾首府”,得房率只有48%,被戏称为“史上最牛”公摊面积。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,取消公摊面积,有利于解决公摊面积计量不清晰的问题。中原地产首席分析师张大伟说,此举能够规范很多藏在公摊面积里的各种“猫腻”。

  

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  关于公摊面积取消的问题,这个话题出现以后,我自己感觉非常奇怪,为什么?因为这个问题本身从房地产市场化以来,大家一直在讲,讲到最后大家不愿意讲了。我没有想到,这个事一出来以后,住建部对住宅的整体的工程进行规范的一个提示里边,提到这么一句话以后,大家非常兴奋。

  其实这个问题在我们所有房地产问题里边,算大家都认为不值得讨论的一个问题。所以现在这个热起来说明什么?2019年的房地产市场不容乐观,往下走的态势非常明显。现在无论是政策面还是市场面本身去看的话,基本上都处在一片空白。所以这么一个消息出来以后,大家非常兴奋。

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  我们从1998年房地产市场化以来,老百姓买房的时候买到的那个房子,你所有的房本上面的面积里边,不是你实际房子的面积。里边包含了很多东西,比如说,买房以后开发商会告诉你,实际使用面积多少?你发现你买了个一百平的房子,最后拿到手里边一看,实际使用面积只有70平,那么剩下的30平米去哪里去了?

  剩下的30平米,比如说算在很多地方,比如说楼道也算你的,公用的很多的空间都算在里边,等于是把大家公共使用的那些部分全部摊给你了,这叫公摊。但是公摊有多少?谁也说不清楚,为什么?

  因为每一个房子、每一个小区,大家如果去买房子话,你会发现开发商有时候宣传的时候总是告诉大家什么?有个得房率,有些广告里边讲说,得房率高,得房率高什么意思?就说公摊可能不到20%,只有百分之十几,那么80%多属于你。

  公摊最多的多到什么程度?最变态的数字可能会达到50%,也就是说,你买了个一百平米房子,你实际使用的面积可能只有50平米。

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  板楼一般得房率比较高一点,塔楼的得房率,由于大家公共使用的面积比较多,得房率会差一点,但是30%左右就比较正常,百分之二十几算不错的。所以这么多年以来,大家一听到说要把这么一部分取消掉,大家都很幸福,幸福在什么地方?不是说这个取消掉以后房价就会掉,而是这个取消掉以后,大家认为那个说不清道不明的公摊面积本身,最起码我在买房子的时候,我是明明白白付了房价的。

  但这个问题最大的价值在哪里?就是我们过去一直讲的中国房地产老百姓非常可怜,就是开发商跟老百姓之间的博弈完全不公平。

  不公平体现在很多方面。过去我们碰见过预售,为什么要碰见预售?因为你的房子你根本没见着,你的房子究竟怎么样?预售最极致的时候,开发商挖个坑就开始卖房子,你买的房子究竟品质怎么样?房子样子怎么样?你可能只看了那么一个图,其他的一无所知。

  建成以后如果跟过去的不一样的话,你根本没有权利。所以我们过去一直抨击预售应该取消,这样的话最起码我去买房子的时候,我看一下那个房子怎么样。

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  第二个比较原始的就是公摊面积,你买了多大的房子,让你掏了一百平米的钱,但是你究竟得到多少房子?你是不清楚的。那也就是说,老百姓在整个交易的过程中,连明明白白地交易这一点都做不到。

  所以房地产市场化20多年以来,我们其实跟很多非常初级、非常简单、非常不公平的问题在做斗争,而且斗争非常难。

  预售到现在为止没有取消。

  房地产整个产业里边有很多腐败,其中有一个腐败就是测量。

  你比如说,你这个房子究竟多少?相关的测量部门要测量的,测量的过程中,比如说北京的房子一平米10万以上,那么给你少一平米,你根本是不知道的。少一平米就少个十多万,少两平米就少个20多万。

  20多万,如果说在测量部门如果很公开很透明的话,你是可以搞清楚的,如果他在里边玩点猫腻,你等于多交20多万块钱。所以大家为什么说要把公摊要透明化。

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  新闻背景

  公摊面积学的是香港的模式,但鉴于公摊面积带来的弊端,2008年,香港测量师学会产业测量组开始推动香港房地产行业采用“实用面积”,当年10月,港府公布“实用面积”。

  2010年,香港立法会房屋事务委员会建议,在新房买卖中,去掉公摊面积,按照实用面积定价。在2012年12月,香港官方要求从2013年开始实行住宅物业销售新规,二手房销售先行提供“实用面积”。

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