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预见2019:《2019年中国房555彩票网地产中介全景图谱》(附政策汇总、竞争

gecimao 发表于 2019-05-18 20:04 | 查看: | 回复:

  房地产中介行业是房地产业的重要组成部分,房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中,为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务;按照《城市房地产管理法》的规定,我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产评估三种形式。

  房地产中介服务涉及房地产开发价值链的全过程

  房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场,一般称之为土地市场;二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场;三级市场是房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。

  房地产中介服务产业涉及房地产开发价值链的前期、中期和后期,包括房地产咨询、土地评估、营销策划、销售代理、经纪委托、房产按揭等业务。我国房地产中介服务行业随房地产行业市场化改革发展而来,其专业化程度逐步提高,行业价值不断得到体现,市场前景十分广阔。

  房地产评估行业面临三大外部竞争

  1998年住房分配货币化改革以来,房地产作为商品在投资领域和消费领域发挥着越来越重要的作用。作为市场上的商品,价格机制是房地产能够在流通环节实现交易的重要保证。因此,房地产的价格评估,对于市场机制的实现至关重要。

  一、房地产评估意义重大,已成为相关机构主营业务

  实际的经济活动中,房地产抵押、征地赔偿、税收、司法拍卖、损害赔偿、转让等活动都需要有专业的,具有公信力的,能够承担相应的法律责任的估价机构或者专业人员来进行评估,且由于房地产交易涉及政府、金融、保险等多种行业,因此评估结果不仅关系到相关单位、公共的利益和人民财产安全,还关系到金融安全和社会的稳定。

  目前,我国房地产评估业务按照内容来划分,主要包括房地产抵押/转让评估、司法鉴定、征收评估、咨询顾问、土地使用权转让评估等。目前,全国共有房地产评估机构约5250家,其中一级机构约550家,二级机构约1700家,三级(含暂定)机构约3000家;注册执业人数约为5.4万人。

  前瞻抽样调研结果显示,目前我国房地产评估行业中,营业收入为2000万-5000万(含)占比为8%,1500万-2000万(含)占比为21%,1000万-1500万(含)占比为33%,500万-1000万(含)占比为21%;其中房地产评估业务占比为60%以上的机构占比高达76%。

  在业务内容方面,营业收入占比前三项的业务分别为房地产转让/抵押评估、征收/拆迁补偿评估和司法仲裁和鉴证评估,95.8%、87.5和41.7%的被调研机构分别选择了这三项业务为主要业务。

  二、市场监督管理能力进一步加强

  2017年,中国资产评估协会发布了相关资产评估执业准则和职业道德准则修订稿,修订后的执业准则和职业道德准则自2017年10月1日起施行。在资产评估法施行1周年之际,评估行业中资产评估专业门类率先完成了监督管理办法和评估准则等系列配套制度制订、修订工作。

  另外,2017年,国土资源部发布开展土地估价机构备案工作的通知、证监会对从事上市公司业务的评估机构监管处罚力度加大、法院网络司法拍卖工作全国推行、多家评估机构和评估专业人员被刑事处罚、深圳证券交易所要求物业资产证券化需由一级资质房地产评估机构出具评估报告等大事件均对房地产评估行业产生了一定影响。

  三、行业面临三大外部竞争

  1、跨界机构强势介入

  近年来,跨界机构强势介入评估行业,对评估行业的传统业务形成挑战。这些跨界机构,或是在自身规模上具备优势,或是在数据积累上具有基础,对评估行业传统围绕"价格"的服务造成较大冲击。表现在,第一,利用数据积累和服务系统,大量挤占房地产转让/抵押业务和课税业务的市场空间;第二,利用资本优势,采用低价竞争策略,大量抢占传统评估机构的业务。

  于此同时,互联网金融服务的创新发展,咨询机构、房地产互联网站的咨询结果等已均可作为房贷依据,房地产评估机构已不再是新型信贷(互联网金融)业务的必须。资产评估的立法、估价资质的作用的淡化使估价机构在传统业务领域发展的方式受到严重的挑战。

  2、智能革命加剧竞争

  智能革命已经影响到估价核心过程(识别、对比配比、算法应用、形成结果和阅读阐释)的智能化程度,并在住宅、办公、商业和工业的"价格"智能化判断方面发挥着重要作用。未来,可能只有2%的具备大数据估价思维的估价机构和估价师从人工智能革命中存活下来。

  3、数据战争硝烟弥漫

  目前,房地产信息数据库的建设尚在起步阶段,从建设主体来看,政府、房地产相关协会、房地产开发商、房地产评估机构、数据公司、互联网企业等,都在建设房地产数据库;从内容来看,基础数据、价格数据的建设已经具备一定规模,而空间的GIS数据、结合房地产主体和人的数据也使机构间的差异在加大。一方面是数据重复建设,另一方面是机构都在信息化的发展道路上探索新的发展模式。房地产评估机构如何做好自身数据建设的同时,如何在激烈的竞争中找准方向,获得生存和发展的机会,是值得思考的问题。

  四、房地产评估行业未来发展呈现四大趋势

  首先,随着供给侧结构性改革的深入推进,经济结构不断优化,对房地产评估服务提出许多新的需求,各种“新、奇、特”估价业务不断涌现,如住房租赁市场发展、城市更新、部分房地产征收补偿、金融资产管理、历史建筑保护等提出新的服务需求。此外,2016年12月1日,我国资产评估行业首部行业大法《资产评估法》正式颁布实施,国内评估行业发展从此有了重要法律保障,未来前景更加可期。

  其次,我国房地产评估行业的未来将呈现出信息化、规范化、市场化、国际化等发展趋势。

  最后,在房地产市场加快转型升级形势下,房地产评估机构在棚户区改造、城市更新、房地产税征收、共有产权住房建设等新兴领域大有可为,在住房租赁企业融资、住房租金科学合理确定、市场租金监测监管等住房租赁市场领域同样面临很大服务需求。展望未来,作为高端服务业重要领域的房地产评估行业将迎来新的发展机遇,助力中国经济转向更高质量发展。

  房地产咨询行业多方合作、差异化竞争成为转型关键词

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