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任志强:房价还会555彩票网继续上升 中国楼市没有泡沫

gecimao 发表于 2019-05-20 20:12 | 查看: | 回复:

2014年7月14日,博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以:“回归‘新常态’:结构化调整与经济再平衡”为主题,邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议,凝聚共识、树立信心,坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体,将全程直播论坛盛况。

7月16日,全联房地产商会执行会长、华远地产董事长任志强在论坛上发表了演讲。以下为全文:

任志强钟伟先生虽然不同意我上涨的观点,但是城镇是不可避免的观点,中国是否有泡沫,我认为是没有的。我们可以看看其他的国家,已经发生的城镇化的过程,从50%到70%的比较过程中,在非公有化的过程中,他们用了40到50年的时间,但是我们可以看一看日本和韩国的情况,他们在工业化迅速提高的过程中,把城镇化的人口从50%提高到70%之间的速度和时间大大的缩短中国会是怎样的情况,城镇化的速度和进展过程,跟我们要讨论的方法论是密切相关的。

中国1978年到现在,从20%的比例提升到30%,大概是15年的时间,这是非常缓慢的过程。1995年的时候是20%左右,中国在此之前改革的速度比较慢,因此十一届三中全会让农民工解放出来,让大家开始进城,或者是以农业为主的行业。40%的城镇化我们用了六、七年,45%到50%我们用了二、三年,超过50%到60%我们用了9年的时间,每年增加3%的城镇化。2020年中央要求达到60%的城镇化,我估计2018年就可以实现,2030年城镇化率达到70%,我估计2025年就会实现,会提前5年,现在的经济学家也在说,中国的城镇化率因为改革的问题而逐渐放缓。因为农村的劳动力在目前的阶段,就业人口出现了下降,农村剩余劳动力减缓,我不太同意这样的观点。

城市化发展的过程是总体经济发展的过程,如果我们能够保证6%到7%的增长速度,无疑这种城镇化的发展速度是不可避免的,不要认为10%才是增长的,我们看看德国、美国等发达国家,他们每年2%到3%也是迅速的增长,差别在于,大城市的城镇化率超过了60%,二线城市达到了50%,三线城市的城镇化率是30%左右,为什么说房地产在一、二线城市之间出现了分化,这跟城镇化率有关。城镇化率不断提高的时候,持有的物业不断的提高,买卖物业比例不断的下降。城镇化率逐渐提高的时候,持有物业不断的提高,以持有物业和商业物业为主。人口增长的过程中,持有物业也是不断提高。

有一种观点说,人口不断的增长,我们无法在城市中生存。我们发现北京的人口不断的增加,人口密度处于全国第一,北京还有很大的余地,即使上海也是这样的情况。陕西只有西安一个城市,因此城市人口密度是最高的,如果详细的分析的话,只是认为一、二、三线城市人口密度最高,为什么这些城市人口如此的拥挤,因为核心区的人口密度很高,北京的情况远远超过伦敦、纽约、东京,甚至超过了香港,达到了4万/平方米,除了核心区之外,不是这样的形成,因为北京有天安门、中南海、故宫等等,大型阻碍交通的建筑,核心区出现了一些问题。

是不是城镇化的过程中,所有的城市都是这样的,不是的。从我们国家来看,1990年的时候,城镇建设率是1.9万平方公里,现在是4万平方公里,农村宅基地大概是17万平方公里,是城市的4倍以上,尤其是90年后,城市人口不断的增加,农村人口不断的增加,但是农村的宅基地不断的增加,从12万平方公里增加到17万平方公里,增加的速度比城市所有建筑发展的速度还要快,因为我们的户籍制度和土地制度不合理造成的。

我们可以看到从1990年开始,城市建城区增加了3.5倍,但是人口增加了2.2倍。远远超出了城市建城区的需要,如果将建城区的情况改善会是怎样的,所有讨论的问题,包括十年来房地产存在的问题不存在了。1960年的时候,全世界城市中居住的人口不到10亿,1950年是7亿人口,现在是多少人口,到1980年我们看到千万以上的城市不断的增加,现在城市的人口是39亿,中国还要增加3亿,印度要增加4亿,尼日利亚要增加2亿,三个国家就要增加9亿的城市人口。在1990年的时候,我们看到,世界上超过1000万的人口是10个,到了2000年达到了28个,为什么增加了18个千万以长的城市人口,全球来说,亚洲最多,占了16个。其他洲分别是一、二个。

人口最多的东京已经达到了3800万人,东京在20年前就已经开始出现了的房产泡沫,当时的城市人口是2000万,现在变成了3800万人,东京开通高铁的时候,希望将东京的人口转移到大阪,结果大阪的人口到了东京,因此东京开始严格的限制,就像中央提出的大城市的人口要严格的限制,结果东京的人达到了3800万人。我们认为中央政府有政治的能力,全力限制人口。没有看到经济自然增长的过程中,城市在不断的发展,如何想禁止都止不住,有60亿人口会进入城市的,到2025年的时候,中国的城市化率超过70%的时候,世界的大城市也会增加很多个,中国千万人口城市也会不断的增加,尽管我们不想这样发展,实际上人口调查也是这样的。人口增加的过程中,房屋盖得更加的多,人口不变的情况下,家庭小龄化,三口以上的人口占到了70%,过去只有40%,在五口到六口之前,十年间增加了很多,三口以上的家庭数量增加很多,家庭的总数量迅速的增加,不是人口数量,而是家庭数量,例如二个人的家庭,离婚后就变成了两家,基数增加了一倍,这个因素是未来房地产发展过程中导致住房增加和存量关系的条件。

经济学家讨论存量的时候常常忽略了一个问题,认为现在新建的面积中有巨大的存量,因此将2009年到2013年销售面积和竣工面积列了出来,可以让钟伟先生重新的认识一下。销售面积是55亿平方米,竣工面积是43亿平方米,销售面积比竣工面积多了10亿平方米。注意,竣工面积不是都可以销售的面积,15%到30%是不可以销售或者是没有列入销售的面积,比如说车库、人防、机房,送给街道办事处的各种配套住房等等。

如果扣除了15%后是怎样的,我们又多出了6亿平方米,我们再进行计算,竣工面积还有一部分是不卖的房屋,例如将大量的房屋用于出租。现在我们出租的面积大概有12亿平方米,大连万达有多少,竣工面积有多少是已出租面积。再扣除以后我们可以看得到,钟伟先生现在讲现在有5、6亿平方米的新开工面积,按照去年的存量计算有56亿平方米,现在预售的面积超出了24亿,还剩下不到30亿,再扣除15%不可销售的面积和已出租的面积,因此不用,这里面还包括保障性住房的面积。50多亿平方米的面积需要卖五、六年才销售完吗,可能早就卖完了,安徽合肥最近有一个报告,你们可以在互联网查询到。安徽政府说,我们不取消限购,因为没有房可以卖,所有的在建房屋都已经销售完了。

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