搜索
当前位置: 首页 > 房产 >

汇率贬值会带来房价下555彩票网跌吗?日韩俄泰新等国案例告诉你答案

gecimao 发表于 2019-06-09 09:22 | 查看: | 回复:

  相对于对美元汇率来说,实际有效汇率(REER)对房价走势有更好的解释力。实际有效汇率的趋势性走低将会影响到房价走势。保守来说,如果实际有效汇率走低的大趋势确认,则房产作为一个投资品,价格增速会放缓,房产收益率(非绝对价格)的趋势性下行可能会先行看到。

  本文作者系方正证券首席宏观分析师,郭磊

  投资要点:

  从国际经验来看,相对于对美元汇率来说,实际有效汇率(REER)对房价走势有更好的解释力。我们系统考察了新加坡、俄罗斯、韩国、日本、泰国、中国台湾等国家和地区的案例,海外经验显示,本币兑美元汇率对房价走势有一定相关性;而实际有效汇率指数(REER)有更好的解释。

  整体来看,升值对应房价上涨,贬值对应房价下跌。在多数案例的多数时段,升值对应房价上涨,贬值对应房价下跌。这一现象背后的逻辑也很容易理解:本币购买力上升意味着本币计价资产价值存在向上重估的合理性,在资本项目存在弹性的背景下,预期和资金流向将助推这一过程。

  但在不少案例中,贬值只带来房价增速下行,对房价升势并未带来撼动,汇率快速调整往往是这种结果。但在不少案例中(泰国、台湾及2008-09的韩国),有效汇率贬值只带来房价增速下行(二阶影响),对房价本身的升势(一阶影响)并未有撼动。房价是人口、城市化、货币政策、汇率等因素综合作用的结果,并非单维度,确实是一种比较坚韧的价格,泡沫破裂式下跌案例较少(日本算是一个);而且多个经验案例亦显示,如果汇率是一次性快速调整,即使幅度较大,对房价影响也较小;带来房价下跌的往往是长期趋势性贬值。

  人民币的实际有效汇率同比变化率对于中国房价增速亦有一定解释力。规律总是普适的,对中国也一样。从过去15年的数据看,人民币实际有效汇率的变化同样对中国房价走势和增速变化有一定解释力。

  目前人民币实际有效汇率指数和同比都已开始下降,短期内汇率可能会得到政策支撑,但长期看进入贬值通道将会拉低房产收益率。从2015年8月的人民币汇率波动开始,人民币贬值预期有所回升,实际有效汇率月环比回落0.8个点,555彩票网,实际有效汇率同比回落达2.6个点。从政策趋向看,短期快速贬值的方案已经被抛弃,中短期内汇率将会得到一定支撑,方向不明,房价不会受到显著影响;但长期来看人民币可能会存在一个趋势性的缓幅长贬(实际有效汇率同比与GDP同比滞后相关),这将会影响到房价走势。简单来说,如果实际有效汇率走低的大趋势确认,则房产作为一个投资品,价格增速会放缓,收益率(非绝对价格)的趋势性下行可能会先行看到。

  正文:

  1.汇率与房地产价格:国际经验

  1.1新加坡的汇率与房地产价格

  新加坡的汇率制度为管理浮动汇率制度,而新加坡的房地产市场模式以政府组屋为主,市场化的商业房地产为辅,政府组屋能够满足市场85%以上的需求。

  2004年-2012年,新加坡经济快速发展,GDP增速连创新高,汇率亦处于升值预期通道(在2008年由于受到全球性金融危机的影响,汇率遭受了贬值冲击,之后又进入升值预期通道)。在这一过程中,新加坡政府组屋的价格出现上涨。

  然而在2013年和2014年,新加坡的经济增速出现下滑,汇率贬值预期上升,预期导致房价亦出现了下降趋势,房价的同比增速由正也逐渐转为负值。

  从逻辑机制看,这种关联关系主要是由预期效应和资本流动助推。新加坡属于小型开放型经济,资本能够自由流动,房价与汇率之间的相关性就呈现得非常完美。在货币升值预期的阶段,资本流入增加,导致房地产价格上升;而在货币贬值预期作用的阶段,资本流出加快,房地产价格下降。

图一

图一

图二

图二

   1.2俄罗斯的汇率与房地产价格

  俄罗斯汇率制度的演变可以分为三个阶段:第一阶段是1992-1994年,卢布实行国家内部可兑换制度,卢布汇率自由浮动;第二阶段是1995-1998年8月,实行管理浮动汇率制度,即“外汇走廊”时期;第三阶段是1998年金融危机后至今,实行抑制外币需求基础上的浮动汇率制阶段,即为有管理的自由浮动汇率政策。

  2002年-2008年中期,随着国际油价的不断上涨,俄罗斯经济得到快速发展,出于对俄罗斯未来经济走势的看好,俄罗斯卢布的预期处于升值通道,此时俄罗斯房价大幅上升;而从2007年中期到2008年下半年,俄罗斯的经济发展受到全球性的金融危机和油价大幅下挫的影响,卢布经历了大幅贬值的冲击,此时房价达到顶点。之后油价回调,约在2011年5月达到局部高位。在此期间内,出于对俄罗斯经济的悲观预期,房地产价格下挫较多。

  2011-2014年下半年,受到石油价格下降的冲击,俄罗斯经济进一步下滑,卢布的贬值预期强烈,房价同比增幅出现大幅回落(图6)。

图三

图三

图四

图四

  1.3韩国的汇率与房地产价格

  韩国的汇率变革经历了五个阶段,从固定汇率制、单一钉住美元、钉住一篮子货币、市场平均汇率到目前为自由浮动汇率(1997年至今)。

  20世纪90年代,韩国经济高速发展,汇率预期稳定,房地产价格小幅下降,波动较小。97年末到98年初,由于遭受到东南亚金融危机的影响,作为亚洲四小龙的韩国受到了较大冲击,汇率大幅贬值;但由于韩国科技创新能力强,内部市场需求强劲,其经济发展根基并未动摇,对于韩元的币值预期仍处于升值通道,此时韩国房地产价格稳中有升;从02年到07年下半年,韩国经济增速明显,汇率升值预期强烈,在此期间,房价指数也出现了稳定上涨趋势。

随机为您推荐歌词
热门歌词

版权声明:本站资源均来自互联网,如果侵犯了您的权益请与我们联系,我们将在24小时内删除。

Copyright 555彩票网 2012-2013 555彩票网 版权所有 555彩票网 地图 sitemap

回顶部