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国开行棚改555彩票网新政,房地产圈炸锅

gecimao 发表于 2019-06-09 20:12 | 查看: | 回复:

  本来是想写写长沙的最新楼市调控。毕竟,限售那么长时间的关键点并不是楼市没有流动性。从实操层面,限售未必就能影响到流动性。只不过,最怕的是全国其它城市都打小抄,这个就比较麻烦了。

  但是,昨天下午好多A粉在问我,听说国开行一刀切暂停全国货币棚改,是不是真的?怎么看?

  看我文章比较久的老铁应该知道,A森一向不传谣言、不分析没有被落实的消息,更鄙视某些公众号动不动用没有落实的消息来吓大家。

  直到昨晚球赛快要结束的时候,确凿消息一出,那我们就可以有针对性的来聊一下。毕竟,这个事情确实不是小事情:

  国开行分支行暂停棚改项目审批,且审批权限上收总行属实,不过棚改贷款并未全面叫停。此举或与财政系统整治地方政府负债有关。

  截至目前,已经有不少房地产公众号开始大叫楼市流动性锁死,甚至有个别还说,中国房地产即将迎来明斯基时刻。

  真心属于吓死人不偿命啊。

  那么,到底这个事情会有怎么样的影响?我们又该怎么办呢?听A森娓娓道来 ~

  ——

  其实,这事得从降杠杆说起。

  自去年以来,我们经济政策核心之一就是降杠杆。其中,最大的两块就是地方债务降杠杆,和国企降杠杆。毕竟,它们两块加一起,相当于中国总体宏观杠杆率的70%还多。至于老百姓(603883,股吧)买点房子,撑死了也才占比18%不到。

  从这个数据大家就应该明白,降杠杆对于我们老百姓来说,最多是帮忙分担一些债务(背锅和韭菜)。根本轮不上成为降杠杆的最重要对象。

  凡是听过我的音频课程《全球视野看中国》的A粉应该知道,这是中国经济结构和发展模式导致的必然。

  好了,我们之前曾经有好多次说过,目前中国经济进入第三阶段,即从地方财政举债发展,逐步过渡到地方和中央财政同时加杠杆的阶段。

  PS:有关这个看不懂的新老铁,请务必看一下A森的历史文章。我所有的分析都是前后连贯的。

  那么问题来了!

  对于所有国家,尤其还是政商合作发展的凝聚型资本主义经济发展模式,中央财政其实就是全社会的最后支柱。如果连中央财政都因为举债过度而破产,基本上就完蛋了。

  一旦看明白这个基本面,就知道,

  为什么我们要国税地税合并?

  为什么要规范地方隐性债务?

  为什么要在去年搞国税风暴?

  为什么国企央企利润要提升?

  无它,就是规范所有这些未来需要中央财政补贴、或隐性支持的地方,确保中央财政在未来岁月里不要有问题。

  也就是说,由于出口导向的陨落在即、老龄化的持续加速,全国的储蓄率会不断下降。在这样的背景下,你又要拼产业链战争胜利,又要保社会福利,除了烧钱还能怎么办?

  可是,僧多粥少的局面会越来越严重的格局下,要想取得最终产业链战争的胜利,除了把仅有的储蓄用去最需要的地方,已经没有牌打了。

  只能要求负债主力选手——地方财政,其负债的速度和总量都要透明化、可控性。否则,将来个个都是无底洞,你让中央财政怎么帮你背锅。

  这就像一家大型民企,一开始野蛮生长时,反正公司营收非常好,债务多点也无所谓。可是,一旦公司盘子做大了、外部竞争对手更凶残了、整个行业也趋于横盘了,你要继续可持续运营,集团总部只能要求各级子公司、事业部的老大,带头规范各种费用、债务、应收账款等。并且,还要不断上报集团总部,确保最终不需要集团董事会再次大规模注资。

  目前中央发起的财税整固、清查,金融降杠杆等等,都是完全一模一样的道理。希望大家务必看懂。

  ——

  看明白这个中国经济目前的基本面后,就知道,为什么这次国开行出新政了。

  2014年开始搞棚改资金投放。坦率说,当时正好是中国经济增速不断下滑的关键期,还是地方财政出现违约的当口。

  通过国开行提供近80%的资金,而且还是以极低的利率,让地方政府可以去拆房子,并给动迁户一大笔现金。然后,购买者拿到钱后,在市场上把开发商被套牢的房子买入。开放商又可以拿着钱去地方政府手里买地。

  这个就是过去3年里最有名货币棚改。

  客观的说,如果没有货币棚改,2015~2017,怎么可能一下子全国到处都是有钱人拼命买房?

  要知道2014年的时候,几次降息降准都不能让买房者明显变多。真正让房价暴涨的,一个是2015年的降首付,一个是当时的货币棚改,还有一个是2017年的人才引进。

  目的其实只有一个 ——

  洗债

  PS:这是我们最新发明的用词。

  But,国开行尽管给的利率低,但是周期只有3年啊。现在2018年了,从现在起,地方财政开始要还本金了。

  这相当于有人拿着信用贷的钱违规进入股市、楼市,然后突然被抽贷了。哪怕利率再低,其痛苦还是非常剧烈的。

  因此,尽管过去三年的货币棚改循环确实在拉动地方经济、平滑地方财政缺口上,作出了巨大的贡献,也为福利发放可以持续奠定了基础;但是,现在到了要还钱的时候了。

  在土地财政红红火火的三年半里,该项政策确实给各地财政以巨大帮助。不过,花钱的地方确实太多,临到要还钱的时候,之前的这点收入又变得很不够了。

  从这个角度来说,我不得不认为,中央本次的政策是非常正确的!

  尽管国开行对已经审批通过的项目还会放款,尽管全国棚改并没有所谓的一刀切暂停,但是,通过把审批权收回到总行,已经充分透露出,国家对货币棚改引发的地方债务膨胀的巨大担心。

  也就是说,中央已经将货币棚改引发的地方债务视为新的隐性债务,也应该被纳入到地方财政举债总额的管控范围。

  棚改还会继续,因为这是稳增长的重要举措。但是,棚改的范围、方式、规模,可能不久将来将有不小的改变。

  ——

  闲扯这么多,估计好多A粉不耐烦了:快说,这对我们什么影响?

  假设后续货币棚改的贷款审批收紧,而且不再搞货币棚改,而是玩安置房棚改,既拆了你家房子后给你一套新房子;那么,后面货币棚改最厉害的三四五线城市,可能会有不少地方逐步进入横盘期。

  你想,过去是拆了房后大家拿钱,然后赶紧去市场上买存量商品房。然后,开发商也有钱买地。

  现在是拆了房后给直接给你房子,开发商和地方财政都转不到钱。而且,这对地方财政不仅不是收入,而是巨大的支出啊。毕竟,新房子的钱也要地方财政掏出来啊。

  这钱上面一进一出,差距可就太大了。

  对于完全由货币棚改支撑起来的大部分三四线城市,相当于有购买能力的人一下子少了,有购买需求的人也少了。

  至于开发商,则意味着投资下去的钱,又要变成库存,自己拿着了。

  当然,如果我们去看整个基本面的情况,就会发现现实其实更加复杂。

  截至目前,全国大部分城市的库存已经降到了2012年6月以前。也就是说,造出来的房子都变成老百姓手里的产证了。

  在这样的情况下,你要继续玩货币棚改的动力已经很难了。假设大家拿着钱去市场上买房子,可是存量房几乎没有了,那这个游戏怎么玩?

  那对于该新政确实是长期收紧的,我们该怎么理解对三四五线城市的影响呢?

  很简单,约等于限售5年的宏观调控。就是说,其效果,最多也就是相当于长沙刚刚公布的政策。

  所以,你可以说是对三四五线城市的利空,但其实是市场趋于阶段性稳定的消息。

  听过我音频课程《楼市钻石法则》的A粉,应该明白:

这等于在为将来培育新的韭菜。

  因此,不是利空,也不是利多,是自然现象。

  至于对我们囤房流派来说,只要不出现环京那样的暴跌,买了这些城市的房子并不意味着从此倒霉了。

  只能说,长持等待暴击。

  而深层次的原因,还是A森反复强调的 ——

  中国房子 = 财政现象

  ——

  不过,如果国开行棚改新政是一个长期性的转变,这将极大利好一线城市,和那些已经横盘蛮长时间的强二线城市。

  不要忘记,我们买房,除了自用,就是投资。

  而中国金融体系和其它后进国家非常相似的一点是,老百姓可投资的标的非常少。这点在出口导向型国家是非常明显的。

  因为只有通过提高储蓄率,出口企业和重点扶持企业才可以获取大量低息资金,进而去实现国家发展意志。否则,你怎么竞争得过老外。

  在这样的投资环境下,老百姓的钱除了进房子,真心没有太多可选择的。尤其是大家都是辛辛苦苦赚到的钱,风险偏好都很低,被割韭菜的血泪史都可以感动中国了。

  那问题就来了,一旦该新政长期化,三四五线房地产投资可能会凉一下,那么全国那么资金势必会冲向一线和部分强二线城市。

  更何况,由于之前打压一线楼市、放松二三四五(002195,股吧)线货币棚改,已经使得一线城市变成了价值洼地。

  PS:有关一线城市,大家可以看A森的历史文章《现在是一线城市买房建仓的最好时机》。

  因此,最晚明后年,一线城市为主、包括部分强二线城市,将出现王者归来的盛况。

  那回到我们本文的摘要里的话:我们该怎么办?

  我相信,大家应该已经有答案了。

  好了,考虑到我们A粉对于我的支持是极为有力的,A森确实非常感激。因此,接下来,我们的分析,将再深入一步,就当是我给大家的福利 ——

  如果地方债务在棚改板块都被管理起来,这到底意味着什么?

  体制内砍福利在即!!!

  PS:这里的体制是泛指,甚至还包括养老金、医保。即,所有需要财政出钱的。

  为什么这么说?

  因为地方政府之所以举债如此规模,又不是毫无缘由。除了拼本地发展,确保社会稳定有序之外,发福利是一项重要的目的。

  那么多老人,那么多公务员,那么多国企事业单位,那么多大学毕业生…… 谁都想好好过日子,谁都想收入不断增长。

  可是钱哪里来呢?

  我们很多所谓的财经大V,在分析政策时,之所以很不精准,就是从来不问这个问题。

  不要以为房价是莫名其妙的涨上天的,也不要觉得国税风暴、环保风暴等等经济政策有很多不合理。其实,我们的中央管理层和各级地方政府所颁布的政策,确实已经是当下的最优选择了。

  这不是拍马屁,而是基于我刚刚问大家的问题 ——

  都想吃福利,钱哪里来?难道让特朗普送你?还是外星人来帮你?

  目前看来,防止系统性风险已经是整个国家经济发展的优先级次序。因此,降杠杆,555彩票网,哪怕只是部分领域的降杠杆(即,结构性降杠杆),都是必须要干的事情,形势比人强。

  因此,从基本面来看,我们不得不感慨——

  要么砍福利,要么加杠杆,这就是目前中国经济最大的困境!

  不砍福利,宏观杠杆率就会持续飙升。想杠杆率低,就要把握好钱不能乱花的度。

  钱,就这么多。花了,就没了。

  而伴随着中国外部压力,主要是美国对中国发起产业链战争,我们的GDP增速会压力山大。

  因此,留给我们降杠杆的最好方式,即砍福利的时间窗口,已经越来越短了。

  相信,从现在起,会有越来越多的人,生活质量会越来越差,生活压力还会不断上升。

  而我们最好的应对方式,唯有:

  习惯变化,适应变化,尽快变化,热爱变化。

  因为一个真正的强者,是直面现实、接受挑战,而不是逃避变化,不断自我沉沦。

  与君共勉!   

本文首发于微信公众号:A视野。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:赵艳萍 HF094)

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