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专家放言:合肥应该555彩票网要出限售政策!肥西限购没可能!

gecimao 发表于 2019-06-11 00:05 | 查看: | 回复:

365淘房 合肥站 昨天,合肥学院房地产研究所所长朱德开在碧桂园正荣悦玺举行房地产市场形势讲座,针对最近楼市传的3大利空消息进行分析!下半年房地产市场真的会变天吗?让我们一起来看看!

1、5月份,北京二手房成交均价环比下滑2.4%。在有交易的12个区域中,8个区域成交均价下跌,跌幅最大的是通州区和亦庄开发区,跌幅超过20%。

2、全国533家银行中有20家银行已经停贷,未来时间会有新增银行暂停房贷业务。

3、6月15日凌晨,美联储决定加息25个基点,将联邦基金利率目标区上调至1%-1.25%——这也是2009年金融危机后第四次加息。

看点01上半年合肥房价持续高位徘徊

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价格高位徘徊

经过2016年的暴涨,虽然出台了调控政策,但是合肥整体还是处于高位徘徊的阶段,目前合肥楼市并没有出现大面积降价的迹象!

5月份,合肥市区新建商品住房均价14340元/㎡、二手住房均价14246元/㎡。

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相比较其它二线城市房价,合肥还是处在一个中游水平。基本上和郑州持平。

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可以发现限购前合肥房价不断增长,限购之后的房价基本出现持平走低的趋势。

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通过问卷调查发现,48.21%的市民觉得合肥房价太高;41.63%的市民觉得合肥房价偏高;其中8.57%的市民觉得合肥房价合理,而觉得合理的这些人当中,有15.32%的市民拥有多套住房,收入大于30万的占27.91%。

销量大幅下跌

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2017年5月份合肥市区共成交住宅类商品房4343套,其销售量环比增长183.48%,其中同比增长了5.49%。

限购以来合肥市区住宅销售量出现了大幅度下跌的现象,3、4月份延续了低迷的销量现象,但是5月份却出现了爆发式的增长。(受到集中备案的影响)

看点02当前房地产市场需求分析

1、通过调查样本中,男性占64.8%、女性占35.2%,已婚占63.4%、未婚占36.6%;平均年龄33岁,其中,≤27岁占34.6%;居住时间平均15.6年,其中,≤5年占38.6%;

2、平均家庭年收入15万元(中位数),其中,≤15万元占56.2%,15-30万元占32.1%,>30万元占11.7%。

3、2016年度合肥市区城镇非私营单位在岗职工年平均工资为74855元。

就目前合肥楼市情况,谁想买房,我们做出了以下的调差!

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可以发现,对于刚需来说,买房的意向为50.88%,而对于拥有1套房及多套房的市民来说,不买房的意向为50.17%。年收入大于30万的高端人群他们不买房意向为40.91%

可以分析出,对于刚需来说他们还是有买房倾向的。而对于拥有多套房及年收入较高的人群来说,他们买房的意向较低。

在打算购房者中,34.8%选择二手住房,其中,打算购房的无房户,39.3%选择二手房;打算购房的一房户,37.2%选择二手房;打算购房的多房户,25.8%选择二手住房。

看点03下半年房地产市场走势

对于2017年下半年楼市的走势,存在着两种声音。

支持牛市的因素

1、货币多。5月末,M2总量160.14万亿元(2016年GDP总量74.4万亿元)

2、人口多。2016年全市常住人口786.9万人,其中,城镇常住人口567万人,比上年增加18.6万人,占总人口72.05%。

3、投资渠道少。

支持熊市的原因

1存量高根据本次调查,合肥市区居民家庭户均住房1.3套、194平米,有房占比87.9%(一房户占61.2%、多房户占26.7%)、无房户占12.1%,其中,80后有房占92.9%、90后有房占74.5%。

英国汇丰银行调查,中国“80后”和“90后”有房达70%,墨西哥46%、法国41%、美国及马来西亚均35%、加拿大34%、英国31%、澳大利亚28%、阿联酋26%。

2门槛高2017年5月M2同比增速均为9.6%,创下1986年12月有数据以来的最低点。

3收入水平低假设一套住房总价150万,首付30%,余下70%,即105万元采用组合贷款20年,月供约6392元,贷款30年,555彩票网,月供约5047元。

假设卖掉一套住房80万元作为首付,余下70万元来用组合贷款20年,月供4101元,贷款30年,月供3190元。

下半年基本走势

1、房价将稳中有降,先前高价拿地的房企由于去年赚钱太多,抗打击能力较强,不会轻易降价,明年才是对他们真正的考验。

2、销售量会有小幅度回升,开发商多采取小步慢走的政策,等待市场逆转,“开盘光”的现象明显减少,但高品质住房仍然一房难求。

3、今年是购房的好时机,用住房保值没有问题,但炒房要谨慎。就世界范围来看,投机已经呈现去物质化,将住房作为投机品,极有可能成为最后的接盘侠。

4、最理想的组个是3套住房,让其中一套始终处于动态之中,在老师活跃时卖掉最差的房子,在楼市稳定时买入更有增值潜质的房子,以此形成购置房产上的时间差,保持品质升级和溢价稳定。

5、房地产调控效果正在显现,要排除干扰、不改初心。按照国家对住房的定位,中国完全能够杀开一条血路,实现经济转型、产业升级;如果只顾眼前利益,阳奉阴违、放松调控,必然会引起价格反弹,虽然短期内富乐政府和开发商,但长期看,毁了消费者,也毁了中华民族的伟大复兴。

看点04很多人担心合肥会出限售政策

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top1:如果政策保持到明年,房地产商有可能有可能降价,但今年还是继续保持?

朱德开:房子不要太多,中国迟早会搞房产税。中国目前很多政策其实有效果,但看起来没效果,是因为地方政府怕房价涨不了。赶快调整政策,不是政策没效果而是没有显现,要看地方政府的执行,是否阳奉阴违。

top2:长效机制到底是啥?房产税啥时候出来?

朱德开:中央已经有一系列政策但还没有出台,将来我们不主张购买多套住房。房产税,限购都是政策之一,房地产税出台的可能性很大但不一定立即执行。这次的限购也有可能搞到三年才取消。

top3:长沙南京等都出台了限售政策,对合肥限售的看法?

朱德开:从研究角度来看,应该出限售了,但是政府可能考虑长远,所以还没有出,这个限售即使出了也有可能针对某一范围的,我认为这些方面滞后。

top4:肥西会不会限购,如果会针对哪些人?

朱德开:可能性不大,但合肥如果从更广泛考虑也有可能,从政府角度来说可能是有意而为,现在卖地偏向三县 可能也有这方面的考虑想把地价涨高一点。

top5:房价都在涨,是合理的区间吗?有没有价值?

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