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中国楼市不会崩555彩票网溃 但这几个城市就不一定了

gecimao 发表于 2019-06-12 05:29 | 查看: | 回复:

  搜狐财经讯 十一长假之前,央行银监会联合发文,公布一系列提振楼市的举措,包括放松首套房认定标准、鼓励银行发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等。这对于半年多以来一直萎靡不振的房地产市场来说,无疑是个极大的利好。

  尽管央行新政的效果仍需进一步观察,但在澳新银行大中华区首席经济学家刘利刚看来,当前中国房地产市场的价格调整,只不过是又一轮的循环周期而已。这是刘利刚于8月份在彼得森国际经济研究所(PIIE)Policy Brief杂志上发表的观点,在9月24日的“鸿儒论道”上,刘利刚再次做出了上述判断。

  刘利刚认为,中国房地产市场的担忧过于言过其实了。理由如下:

  第一,中国的房地产投资与商业周期紧密吻合。

房地产投资(深色)与GDP(浅色)同比增长率

 
房地产投资(深色)与GDP(浅色)同比增长率  

  刘利刚指出,中国同发达经济体的房地产市场一样,反映了宏观经济的运转方向;但同发达经济体不同的是,中国的人均收入仍在快速增长,人口密度也要高得多,但城市人口则相对较少。换言之,只有中国经济继续保持增长,中国房地产的价值就会继续增长。

  第二,房产需求仍高于供给。

1995年以来,当年房地产销售面积(深色)与完工面积(浅色)

 
1995年以来,当年房地产销售面积(深色)与完工面积(浅色)  

  刘利刚指出,在2005年之前,中国建成房屋数量(供给)通常多于售出房屋数量(需求),但自此之后则发生了反转,并推动房地产价格不断上升。而且,刘利刚认为,由于中国的房地产开发商大多数归私人所有,他们“开始逐渐学会控制市场风险,并且开始根据市场形势决定供给,因此过量供给将不再会是问题”。

  第三,按揭贷款质量优越。

  刘利刚指出,目前,所有尚未偿还的按揭贷款占全部贷款的14%,占全部家庭存款的21%。而且,中国的按揭贷款质量一直很好,在所有类型的贷款中有着最低的违约率。此外,房地产买家在获得一笔按揭贷款前必须支付最少30%的首付,因此银行在面临房地产市场大幅调整时能够较好地得到缓冲。

  第四,同全球水平比较,中国大城市房价并不高。

房地产价格最高的城市(上海排名第20)及其租售比

 
房地产价格最高的城市(上海排名第20)及其租售比  

  刘利刚指出,尽管看似高不可攀,但上海市中心的高端房产价格的平均水平仅是香港的33%、新加坡的40%、孟买和东京的60%;而且,上海房产的房租收益率(2.66%)与香港(3.0%)、新加坡(2.41%)和台北(1.57%)相比,并非不合理。

  第五,全国“平均”房地产价格并不高。

  刘利刚举例称,中国的平均城市房地产价格,据国家统计局2013年统计资料统计,555彩票网,平均是5850元/平方米,全国的价格收入比则是6.1,而世界范围内这一数值的合理水平是6至8。

  第六,城市化将会进一步加速。

  刘利刚指出,中国的城市化是推动房地产市场和中国经济增长的主要动力之一,而在未来十年,这一动力依然充足。据国务院发展研究中心估计,至2023年中国城市人口还将会增加至少2亿人,下一波移民将会使城市总人口上升至9.2亿人,同时总人口为14亿人,城市化率将上升至65.7%。

  但部分城市将经历痛苦的调整

  尽管认为中国房地产市场不会崩溃,但在刘利刚看来,部分地区则要在这一轮循环周期中经历痛苦的调整。

左上角的这些城市,房地产投资增速超过20%,人口增速却不足3%

 
左上角的这些城市,房地产投资增速超过20%,人口增速却不足3%  

  刘利刚指出,中西部地区的二三线城市已经表现出供应过量的显著标志,包括昆明、长沙、青岛、济南、南京和石家庄等城市在内,过去10年内房地产投资以每年20%的速度增加,而人口增长率却仅是3%。

  刘利刚认为,如果没有很多政策的出台,这些城市房地产价格肯定有大跌的过程。(完)

  (本文综合了刘利刚于8月份在彼得森国际经济研究所(PIIE)Policy Brief 14-21上发表的文章,上海金融与法律研究院旗下的《思想库报告》获授权翻译了该篇文章)

business.sohu.com true 搜狐财经 report 3258 搜狐财经讯十一长假之前,央行银监会联合发文,公布一系列提振楼市的举措,包括放松首套房认定标准、鼓励银行发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等。这对于半年多以来一直

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