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专题 | 大湾区规划落地后珠海555彩票网、中山、江门和肇庆四城楼市变化及其发展研判

gecimao 发表于 2019-06-14 01:21 | 查看: | 回复:

  导读:粤港澳大湾区规划落地后,整体呈现珠海中山、江门和肇庆市场热度依次递减。

  文/  克而瑞研究中心

  受益于粤港澳大湾区远景规划,释放巨大的改革制度红利,粤港澳大湾区将对标打造成全球第四大经济湾区。湾区交通、经济、产业等快速发展,高素质人才大量引进,有望给粤9城房地产市场提供更为坚实的需求支撑,市场前景长期看好。

  相较于广州、深圳、佛山、东莞和惠州市场关注的焦点城市,珠海中山、江门和肇庆市场关注度较低,部分城市市场数据也不透明。而从我们实际调研情况来看,粤港澳大湾区规划落地后,长期被市场所忽视的4城市场热度不尽相同,整体呈现珠海、中山、江门和肇庆市场热度依次递减。

  大湾区市场现状

  粤九城楼市对政策敏感性高

  城市间广泛渗透购房需求多向外溢

  1、房地产市场对调控政策敏感度高、受其影响大

  2016年3月深圳率先升级限购,2017年3月广州跟进升级限购,随后广、深两市房地产市场明显降温,投资性需求梯次离场。而从市场走势来看,深圳、广州成交量分别于2015年、2016年创历史新高,随后成交量均高位回落。近年来,深圳、广州成交量仍处下行通道,但同比跌幅明显收窄,2018年深圳、广州成交量同比分别微降0.4%和4.8%。另外,2016年国庆期间东莞、珠海和佛山重启限购令,核心城市投资性需求被迫离场,成交量皆高位回落。相较而言,珠海市场对政策敏感性颇高,因政策严厉打压,珠海市场步入调整期,成交量连续两年低位运行。鉴于粤港澳大湾区规划释放巨大改革红利,粤9城房地产市场将明显受益,市场前景可高看一线。

  2、房地产市场规模呈现不同的城市梯队 略

  3、核心城市与三四线城市市场轮动特征明显 略

  4、广深调整到位,三四线调整周期短、库存风险可控 略

  5、房价涨幅趋缓,因放松限价广州房价结构性拉升 略

  珠海

  政策松绑、利好兑现后市场显著转暖

  中长期仍可高看一线

  1、政策环境:政策执行松动局部取消限购,全面放宽人才落户

  2016年10月珠海重启限购限贷,2017年4月限购限贷政策再升级,非户籍居民家庭社保缴存年限由原先的1年增至5年,珠海房地产市场就此步入长达两年的调整期。当年5月,土拍实行最严限售令,部分土地严格限定自项目竣工验收之日起10年内不得抵押、转让及销售。

  2018年4月“珠海英才计划”出炉,各类人才可分别享受住房补贴、生活补贴、现金奖励等,其中顶尖人才即可享受200万元奖励,还可申请600万元住房补贴等各种优惠。毫无疑问,“珠海英才计划”可谓是含金量最高、保障力最足、覆盖面最广的人才政策,珠海将对标打造大湾区人才高地。

  步入2019年以来,政策执行层面开始出现“松动”迹象,大专以上学历可落户,非户籍家庭只需开无房证明即可购房。限贷层面,首套房首付3成,利率上浮10%;二套房贷款结清首付4成,未结清首付5成,利率上浮15%。限售层面,斗门区限售3年,其他区域限售5年。限签层面,网签备案高低搭配,结构性维稳全市房价。

  2、房地产市场:限购松绑后楼市快速转暖,但短期规模仍难突破前期高点 略

  3、土地市场:近年来地价逐级提升,2018年土拍降温地价高位回调 略

  4、经济与人口:经济已达世界发达地区水平,产业人口加速净流入 略

  5、发展规划:旅游业发达,正转型升级“三高一特”现代产业 略

  6、市场预判:对外来定居和投资吸虹效应强劲,中长期市场仍可高看一线

  近期,受惠于政策局部松绑,珠海房地产市场明显升温,外省市投资客大量进场。我们认为中长期珠海市场仍可高看一线,主要原因不乏以下三点:其一,珠海经济发展水平较高,并有较强产业发展基础,城市经济向好发展有望给房地产市场提供需求支撑;其二,随着粤港澳大桥通车以及更多大湾区规划利好逐步兑现,珠海作为连接港澳的桥头堡城市,必将收获更多的改革制度红利。未来两岸三地之间的市政交通将进一步完善,产业联动将进一步加强,或多或少将利好珠海房地产市场;其三,最强人才新政大幅放宽落户门槛,产业人口大量导入,必将给房地产市场带来不菲的增量购房需求。

  7、附录-市场调研:楼市、地市齐转暖,渠道分销拓客外省市客户持续增多 略

  中山

  湾区利好下市场回温但仍不及2016年

  中长期产业发达、需求有支撑

  1、政策环境:限购、限贷、限价从严执行,人才落户成效显著 略

  2、房地产市场:受政策、规划等影响波动较大,落户放宽后供求重回高位

  2014-2015年中山房地产市场明显供过于求,房价基本稳定在4000-6000元/平方米。受东进战略以及深中通道正式动工等多方面因素影响,大批投资客蜂拥进场,2016年中山房地产市场异常火热,成交量价皆提速上涨。而在备案价严格限制下,市场一度出现“双合同”。

  2017年3月,中山限购、限贷、限价、限签等调控政策层层加码,房地产市场逐渐回归理性,全年成交量同比腰斩。当然限签也是成交量陡降的重要因素,市场交易数据难免“失真”。房价整体仍处上升通道,市中心房价升至1.8-1.9万/平方米高位。 2018年中山楼市运行以“稳”为主,人才落户新政渐显成效,供求均回到历史高位,全年成交量再次突破700万平方米。各区域市场明显分化,火炬开发区、三乡镇和南朗镇成交依旧活跃,成交量明显高于其他区域;东区、火炬开发区和石岐区仍是价格高地,房价位居市场前列。

  2019年1季度,随着粤港澳大湾区规划正式落地,中山房地产市场有所转暖,但整体热度不及2016年。本地客户对房价异常敏感,一旦房价逐级上涨,成交量将大幅回调。统计数据显示,项目售价每涨1000元/平方米,成交量将减少约60%。整体而言,本轮市场回暖核心动因在于省外购房客户量明显增加,反观本地客户以及广深外溢投资客相较理性。

专题 | 大湾区规划落地后珠海555彩票网、中山、江门和肇庆四城楼市变化及其发展研判

  3、土地市场:供地集中在2013年之前,市场规模受到土地供给较大制约 略

  4、经济与人口:人口持续净流入、常住户籍人口比约2,居民收入高于全省平均 略

  5、发展规划:各镇产业基础良好但相对独立封闭,未来打造“一城双核”格局 略

  6、市场预判:短期内需支撑市场整体平稳,待深中通道通车或将迎来外溢回归

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